不動産投資の減価償却の重要性と注意点。節税を考える。


減価償却の節税


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不動産投資を行っていく上で、節税のために減価償却ができることとできないことでは、実質利回りに非常に大きな影響を及ぼします。3000万円かけて建設したアパートで年間150万円の利益が出たとしても、そこから税金を支払ってしまえば、その他の経費にもよりますが利益が20万円は減ってしまうでしょう。


しかし新築のアパートならば22年間に渡って建設費を減価償却することができます。減価償却は実質的にお金が手元から出ていかないのに、経費として計上できる、利益確保や節税の面で大きく役立ってくれるものです。新築アパートやマンションを購入する最大のメリットは、減価償却が使えるか否かという点にかかってくるでしょう。




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どの程度節税できるのか


先ほど説明した建設費3000万円のアパートがもし木造ならば、その3000万円を木造アパートの耐用年数である22年で渡って毎年経費にできます。


3000÷22=約136万円ですので、利益から136万を引いてその金額から税金が計算されます。こうすれば実質的な納税額を大きく節約することができるでしょう。


建物の構造により耐用年数は違ってきますが、主なものは以下のようになっています。
・木造…22年
・重量鉄骨…34年
・RC造…47年
木造のほうが1年あたりの節税効果は大きいですが、22年で節税できなくなってしまいます。一方RC造は一年あたりの節税効果は薄いものの、長く減価償却を計上することができます。木造アパートで築年数22年を経過したものを購入しても、減価償却効果は得られないことに注意しましょう。

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減価償却済みの物件を売却する時の注意点


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一見不動産投資を行う上でメリットだらけの減価償却に見えますが、売却時には注意が必要になります。建物を5000万円で購入し、減価償却が終わって売却をしたとします。そうすると建物の耐用年数が終わって、建物の価値は0円ということになった状態とみなされます。


もし建物が2000万円で売却となった場合でも最初の購入額5000万より安いので譲渡所得税が発生しないと思われますが、減価償却をしてしまっている場合、建物の価値が0円なのに2000万円の利益を得たとして、そこから譲渡所得税20%(物件所有5年以上の場合)を支払わなければいけません。


他の物件の修繕と組み合わせて利益を圧縮して節税をする、といった取り組みが必要になるでしょう。


まとめ


減価償却は新築賃貸物件を購入したときには、大きく利益を生み出すため貢献してくれますが、売却時には逆に利益を圧迫することもあります。手持ちのキャシュフローや他の物件の運用状態と併せて、不動産投資をしている人間ならば、売却のタイミングには注意を配るようにしましょう
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