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不動産投資で意外と忘れがちな修繕費リスクとは

不動産投資


不動産投資で意外と忘れがちな修繕費リスクとは

不動産投資は、株やFXのような急激な相場の変動がないので、比較的手堅いミドルリスク、ミドルリターンの投資といえます。しかし当然ですが投資である以上リスクは存在するものです。そこで意外と忘れがちな物件を所有し続けることによるリスクには何があるかを、考えてみましょう。

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修繕費はリスクになりうる

不動産投資を行っていく中で意識すべきリスクには以下の様なものがあります。
金利リスク⇛金利の上昇により毎月のローン返済額が増える
・空き室リスク⇛空き室が発生することで収益が減り、返済計画が狂う
・災害リスク⇛地震や火災、水害や風災などで物件が破損する
・家賃滞納リスク⇛収益が減る上に手間もかかる
・家賃下落リスク⇛経年による物件競争力の低下で家賃を下げざるを得ない
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代表的なものだけを挙げましたが、物件の機能性や美観を維持していくためには、修繕費も必要になります。エアコンや給湯器、壁紙、その他床の凹みなど長年誰かが住んでいれば当然物件はその機能を低下させていきます。もちろん敷金を預かっていればそのお金で修繕をすることはできますが、例えばモニター付きインターホンを付けて防犯性を高めるなど、自分で修繕と機能性の向上に務めないと、魅力がない物件になってしまいます。
これらの費用があまりにかさみ、収益を圧迫するようになると、それも不動産投資や経営におけるリスクの一つと考えられるようになるのです。


経年で修繕費は増額される

マンションを所有し不動産投資をしている場合、管理組合などの指示で毎月管理費だけではなく修繕費を積立ていかなければいけません。さらにマンションの経年につれて修繕費は増額していくのが普通です。新築の単身者向けマンションでは修繕費が数千円でも、築20年以上のものは1万円以上、というのもよくある話です。
一方で家賃は経年で下がっていくものです。収益は下がるのに修繕費は上がるとなれば、毎年利回りが悪化していくことは避けられません。

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大規模修繕の前に手放すという選択も
さらにマンションでは10年や15年に一度、大規模修繕が行われます。普段からきちんと修繕費が積み立てられているマンションならば良いのですが、空き室が多い、オーナーに外国人が多く修繕費を積み立てていないなどの場合は、その時の居住者、オーナーだけで修繕費を負担することになり、予定外の出費を強いられることがあります。これも非常に大きな出費となり、収益を圧迫します。

まとめ

不動産投資の利回りは基本的に、経年でどんどん悪化していきます。その状態で無駄に修繕費を支払っていくことは、場合によってはリスクにもなりえます。特に大規模修繕費の出費は大きいですから、その前に物件を手放すなどのリスク管理、運用を考えるべき時もあります。これまで得た家賃収入と売却時の収入で購入時の費用を上回っていれば、その不動産投資は少なくとも失敗ではありません。
不動産投資はインカムゲインだけではなく、キャピタルゲインと併せて収支を考えるようにしましょう。

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