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物件毎のインカムゲインについて考える PART3


物件毎のインカムゲインについて考える PART3


前回は、バイク駐車場、トランクルーム、コインランドリー投資のキャッシュフローについて考えました。これらの投資は、一般的な銀行では、融資がでづらく、出してくれる銀行はほぼ、日本政策金融公庫に限られます。日本政策金融公庫は一般的に融資期間が短く、キャッシュフローがでづらい物件になります。


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それでは、キャッシュフローが出ない物件はだめなの?


物件のキャッシュフローが出ない物件に関して考ると、キャッシュフローが出ない物件というのは、新築物件や、RC造物件ですと築古でも比較的キャッシュフローも出やすいです。また、一般的に、金利も安いため、金利返済分が少なく、その分元金の返済に充てるため、非常に元金の減りが早い傾向にあります。いわゆる、手元に残る元金は余り多くはないのですが、物件の融資を受けた元金がどんどん減ってくる傾向にあります。


こういうのも大きなメリットですよね。昨今のキャッシュフロー経営でキャッシュが手元に残るのが神みたいな扱いになっていますが、実際にはこのような投資手法は非常に縦横だと思います。ただ、キャッシュフローも出ずに、元金だけ減らすような投資法。例えば、金利安く、融資期間が短いような投資は、キャッシュフローどころか、持ち出しがある可能性がありますので、余り賛成はできません。お金を持っている人なら別ですが・・・


やはり、地方物件のある程度利回りが高いRC造なら、都市銀行で借りれれば、金利も安いのですが、都市銀行の場合には、2-3割最初に入れろと言われることが多く、最初の持ち出しが出てきます。


一方で、Sガ銀行は金利が高いので地方物件で、利回り高くても、余り効果がないように感じます。。


今の日本の現状を考えると、地方の今後がどうかと考えると、考えちゃいますね。ただ、地方が全部だめというわけではなく、今後も人口増地域等はあるはずだし、政府も地方創成とかやっているわけですから、それを期待していれば、良いかもしれません。まー先の事はわかりません。


さらにいうと、都市部のRC造の物件はどうかというと、一言で言うと高いです。また、キャッシュフローだけでなく、経済状況の影響をもろに受けるので、不動産価格の変動の影響がとてつもなく大きくなります。キャッシュフローは出にくい物件が多いですが、キャピタルゲイン狙いや、経済状況が変わらなければ、都市銀行に借りての元本返済には適していると思います。


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キャッシュフローが出ても金利が高いのは・・・


キャッシュフローが出て、金利が高い物件はどのようなものかというと、基本築古の木造等の物件になります。築古の木造であれば、地方ならさらに高く、1都3県でもそれなりの利回りになっています。S岡銀行で借りれば、融資期間も長いです。また、金利は高いです。


ただ、それなりの利回りで1都3県が狙えます。融資期間が長いので、キャッシュフローが出やすいです。しかし、修繕費用がかかります。では、木造とRCの修繕費用はどちらがかかるかと言えば、当然RC造です。木造は修繕費用が少ないです。


融資期間が長く、1都3県が狙えますが、金利が高く、修繕費用がそれなりになるのが、ネックになります。また、築古の木造なんか本当に人住むの?っていうのが、最初に思うデメリットなのでしょうか?


また、昔までよく言われたのは、高属性の人(年収が高く、資産を多く持っている人)は属性既存していると言われ、耐用年数越えの物件を持っていると物件の価値はないとみなされ(本来なら土地の部分はあるはずですが・・建物価値が0になります。)、融資は借りているので、融資部分がマイナスで資産価値が0になるので、いわゆる借金を持っている人という風になってしまいます。


このような物件を購入すると、属性既存になってしまい、次の物件を買えなくなると昔は言われましたが、最近ではそんなことないようですね。


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それじゃーやっぱりどっちがいいの?


いつも不動産を考えると、巡り巡って上記のような考え方になります。正直、本当難しいです。考えれば考えるほどです。じゃー1都3県で、利回りが出て、金利が低く、融資期間が長い物件を買えればなと思うのですが、そんなもの簡単には売っていません。


 しかし、それなりの物件を購入して、1都3県で、利回りが出て、金利が低く、融資期間が長い物件にできる可能性がある物件は知っています。これは次回以降に詳細をお話するとして・・・ただ、これはすべてが良いというわけではなく、築古から実施することになるので、入居者の入居状況が心配や修繕費用が心配という方には難しいことになります。


こちらもある程度、わかっていれば、修繕費用もほとんどなくすことができるし、入居状況もカバーできるのですが、、簡単にはコントロールできないですが、コントロールはできます。


今まで3回でキャッシュフローについて考えてきました。まとめとしては、地域、金利、融資期間、築年数などバランスが取れた物件が重要ですが、どのような物件を買えばいいのかは、最後に述べたようにある程度築古になるんでしょうね。


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