バイク駐車場、トランクルーム、コインランドリーのインカムゲイン


物件毎のインカムゲインについて考える


前回は、インカムゲインの新築物件 および 築古物件について考えました。築古物件は、家賃の下値硬直性により、家賃が下がりずらいが、修繕費用がかかる。新築物件は家賃が下がるが、修繕費用がかからない。新築は銀行からの貸し出し金利が安い傾向にあり、融資期間が長い。築古は金利が高いが貸し出し期間が短い傾向にある。という風になっております。では、何が良いかという事をまた、考えます。バイク駐車場、トランクルーム、コインランドリーのインカムゲインはどうでしょうか?


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バイク駐車場


私、珍しく、不動産投資の入り口はバイク駐車場から入った、異端者です。ご存知のようにバイク駐車場は、バイクを外に止めて置き、いたずらされることが多いから、バイク好きの方が、バイクボックスなどに止めておきたい傾向にあり、重宝がられています。今となっては、最近そこらちゅうにありますが・・・ 


バイク駐車場は、一般的に利回りが高いです。オーナーはバイクのコンテナを購入して、インターネットを立ち上げ集客をして、店子さんに借りていただきます。この作業サラリーマンではとてもつらく、集客をして案内するところが、結構手間がかかります。専業なら全然問題ないのですが・・・それなので、最近では、専門の業者が結構な手間賃を取り、全般を請け負ってくれることになっております。


 しかし、利回りが高いと、何がおこるかというと、融資がつきづらいです。それなので、現金以外で実施するとなれば、日本政策金融公庫のような商売目的でも出してくれるような銀行を探して、融資の承認を頂かなければなりません。日本政策金融公庫は一般的に、融資期間が最大でも20年、よくあるのは15年や10年などでかなり短くキャッシュフローがでづらくなっています。


しかし、土地の購入や、賃貸だけででき、バイクボックスの耐久性が高いため、一度購入してしまえばほったらかし、投資になります。


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ランクルーム


ランクルームはバイクボックスと肩を並べ、最近流行っている投資です。最近では、都内に住んでいて、マンション暮らしとかですと、なかなか収納スペースが取れず、トランクルームを主婦層が借りて、季節物を収納しておいたりします。


 こちらもバイクボックス同様に、専門の業者が存在し、サラリーマンでもお任せすれば、ほったらかし状態で投資ができる所がよいところですが、一般的に管理費用が20%位と高く、利回りが高くても、諸費用が結構かかります。やはり専業で自分でやるべきですね。こちらも、貸しては日本政策金融公庫のような銀行しか貸してくれず、キャッシュフローが出にくいです。基本現金投資ですね。


コインランドリー


 最近流行っているのは、コインランドリー投資です。コインランドリー、誰が使うのと、思いがちですが、最近使用する方は共働きの主婦層が頻繁に使用しています。働き通しで、平日に洗濯する時間がなく、大型の洗濯機や乾燥機があれば、1週間分の洗濯を一度のにまとめてできてしまうので、主婦層を中心によく使われる傾向にあるそうです。


 コインランドリーはよく流行っているのは、主婦層が使うため、綺麗な外観や、新品の洗濯機等が求められていて、結構初期費用がかかるような感じがします。20坪位でコインランドリー経営をしようとすると、新品の洗濯機一式で1000万円位はかかるでしょう。


 コインランドリー投資は、手間がかかります。コインを入れて、洗濯機や乾燥機を動かすので、週に何回か、コインの回収を行い、ほぼ毎日の清掃が必要です。パートのおばちゃんを雇って、集金や清掃も可能ですが、どれだけ信用できるかですね。。また、最近は監視システムがあり、コインが幾ら入ったかなどわかるみたいなので、パートのおばちゃんなどによる盗難の心配は少なくて済みますが、バイクやトランクルームに比べると、色々やることが多いのは変わりありません。


私自身コインランドリー投資をやってみたい気がするのですが、初期投資が大きいのと、手間暇がネックになり、やっておりません。バイクとトランクルームだけ実践しております。


コインランドリーも日本政策金融公庫からの融資だと思うので、借りて実施するとキャッシュフローがでづらい側面がこちらもあります。


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いわゆる流行りものの投資は・・・


他にもあるのかもしれませんが、よく知られている、最近のはやりものの投資は利回りが高いのですが、融資がつきづらいです。融資がついても、融資期間が短く、キャッシュフローが出にくい傾向にあります。


よってインカムゲインキャッシュフローとすると、はやりもの投資は現金主義で実施すれば利回り高いし、キャッシュが入りやすいが、融資前提だとキャッシュフローがでづらい傾向にあります。(どっかの銀行がこれらに長期融資をしてくれれば別ですが・・)


今回のまとめ


これら流行りものの投資はキャッシュフローを出すには、現金主義が一番です。しかし、お金なしから、超リッチに駆け上がる不動産投資としては、時間が非常にかかってしまい、物足りない方もいるかもしれません。借金しまくって、キャッシュフローを出したい人には、余り向いていない投資方法ですが、のろま亀タイプの方には、有効な投資法でしょう。


また、はやりものの投資は、土地を購入するのではなく、賃貸で間借りし、運用していきますから、通常のアパート投資とは違い、借入を返済していっても、土地が自分の物にはならないので、そこが一番大きな差になりそうです。長年頑張って借入金を返済しても、残ったのは洗濯機とか、トランクルームだったら、売るに売れない。
www.momochakei.com

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