物件毎のインカムゲインについて考える。キャッシュフローの比較。


物件毎のインカムゲイン


この前は、インカムゲインについて考えましたが、今回は深堀して、さらに、物件毎のインカムゲインについて考えます。物件の種類には、レジデンス系の鉄筋コンクリート(RC造)、鉄骨造(S造)、木造の主に3種類あります。


 レジデンス以外にも、不動産投資には、バイク駐車場、トランクルーム、コンテナ、コインランドリー投資など様々です。因みに、私はレジデンス系の投資とバイク駐車場、トランクルームを実践しています。


 まず、一般的な、レジデンス系の投資ですが、これらは銀行融資と組み合わせを考えるときに、融資期間と金利が重要とお伝えしました。RCのような耐用年数が大きい物件は一般的には融資期間が長く設定されます。また、金利も大手都市銀とかで借りれると低くなる傾向があり、キャッシュフローが出やすくなります。しかし、RC造の物件は地方都市でないと、利回りが高い物件を狙えず、都市部だと5%位のものもザラになり、自己資金を相当入れないと、キャッシュフローが出にくくなります。


 一方、地方都市では比較的、都市部よりも利回りが高い物件が多いです。ただ、最近では、利回りも10%もいかないような物がほとんどで、高利回り物件があっても当然融資が付きづらい物件が多いです。


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それならRC造なら、地方物件か?


地方物件のRC造には利回りが高い物件もあるのですが、高利回りの物件はスピードが必要で、現金で購入するのであれば、良いのですが、そうでなければ、銀行融資が必要になっており、銀行の融資承諾が必要になります。よく聞くSガ銀行とかは、融資承認が早いのですが、金利が高くなりがちです。また、利回りが高い物件というのは、何かしら利回りが高い意味があり、入居率が低かったり、入居者が周りにほとんどいないなど、理由があります。

 
 それでは、地方の低利回りが良いかというと、当然 低利回りの物件はキャッシュフローがでにくい状況にあります。しかし、利回りが低いと地方でも入居率が高かったり、入居しやすいような物件になっていますので、長期保有もしやすい物件になります。


 さらに一方で、都市部の低利回り物件ですが、都市部ですから、家賃を適正にしていれば、入居者にさほど困ることなく、入居してもらえると思います。


 インカムゲインは、当然 最大値は満室時ですので、利回りだけ気にするのではなくて、利回りと満室が狙えるか否かが最大の焦点になります。


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現状のインカムゲインのみ考えるのではなく長期的に・・・


 インカムゲインを狙う人は、基本長期保有者に多く、現状のインカムゲインだけではなく、長期的に満室が保てるか、また、現在の家賃が、長期的に保てるかが非常に重要になります。


 そういう意味では、融資期間が長く設定できるからと言って、真新しいレジデンスを購入すると、最初の内は、高い家賃で入居してくれますが、1度抜けると、日本人は新し物好きですから、一度誰かが入居した物件になると格段に家賃が下がることになります。最初に住む人が一番高く、2番目に住む人の家賃は結構な割合で下がることになり、3番目位からは、多少下がり、4番目の人は3番目とほぼ同等のイメージでしょうか。。。


 このように、新品の物件を購入してしまうと、新品の物件には、金利が低く、融資期間が長いものですから、最初のうちは、キャッシュフローが出やすい物件になるのですが、数年すると、キャッシュフローが全くでないじゃないか、馬鹿野郎みたいになってしまいます。


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それでは、古い物件が良いのか・・・


真新しい、物件に比べて、古い物件はどうでしょうか?先ほど言ったように日本人は新し物好きです。ですので、入居のしづらさはあるのですが、家賃とのトレードオフになります。要するに金です。古い物件を好む人は少ないのですが、金額が安ければ、入居しても良いんじゃないかと思ってしまいます。当然ですよね、毎月のコストが下がるんですから、住居費というのは、誰にしも大きくのしかかるコストになっているので、新しいのが好きだからみんなが住むのではなく、コストパフォーマンスを考慮して住むという事になります。


古い物件は、過去に一度住んでいた人がいることから、先ほど申したように、古ければ古いほど、家賃は下がりにくい状況になります。これを家賃の下値硬直性とでもいうのでしょうか。


なんか古い物件の方がよく思えてしまうが・・・


これだけ書くと 古い物件の方が家賃も下がりにくいので、良いのではないかた考えてしまいそうですが、当然 古い物件ですので、修繕費用が多くかかります。屋根、部屋の入退去によるもの、側壁、その他いろいろ修繕費用がかなりかかるわけです。


いわゆる諸経費がかかり、キャッシュフローが悪化します。これだと新しい物件が良いか、古いのがよいかどっちが良いかわからないですよね。。たぶん、これに関しては誰もわかる人はいないと思います。ある程度数年先を見て考えて、それぞれが良いようなものを選んでいるのが現状です。


私 株でそれなりに稼いでいますが、長期の事なんかまったくわかりません。短期でも確率てきには勝てそうというのは、わかるのですが、だけど勝率は余りよくないです。それでも勝てるのが株ですが・・


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じゃー物件なんか買えないじゃん。


このように、インチキ占い師でもない限り、将来のことなんか誰もわからず、現状自分が信じる道を行くのが皆さん実施していることです。だから、余り、不動産のポートフォリオを地方RC造だけとか、木造だけとか、古い物件だけとか新しい物件だけとか偏った投資法が多く、不動産のポートフォリオを分散される方が少ないように思えます。


物件毎のインカムゲインと言っておきながらまとめ


今回新しい物件と、古い物件のインカムゲインを考えましたが、知っておくべきことは、新しい物件は、家賃が下がりやすいリスクがある。古い物件は修繕がかかるリスクがあるというのが言いたいことです。まー言ってみれば当たり前ですけど、これを考えず現状の状態だけで買ってしまう人も多いですから・・・


次回はもっと掘り下げます。
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