不動産投資のインカムゲインを考える。キャピタルゲインとの比較。


インカムゲインキャピタルゲイン


不動産投資のキャピタルゲインは不動産価格が購入した価格より、上昇後売りに出し、税金や諸経費を差し引き、その時に残った利益になります。税金は4年以上所有するか否かで個人にかかる税率が変わってきて、注意が必要です。また、それなりの年数を持つと、減価償却費用も加算されますので、詳細は税理士さんに聞くかググると詳細が載っています。


要約すると不動産価格が買った価格より、上昇して、税金、諸経費を差し引いたてプラスならば、キャピタルゲイン、マイナスならばキャピタルロスになります。


不動産投資にはインカムゲインキャピタルゲインがあります。インカムゲインは住んでいる人(店子)さんから家賃を徴収して、そこから、もし、負債があれば、銀行に返済してその差額がキャッシュフローになります。


インカムゲインと言っても、現金で購入してしまえば、収入から維持費を差し引けばその差額がキャッシュフローとなりますが、銀行から融資を受けるととても複雑になります。


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銀行の融資 物件


銀行が融資を出すのは、何を気にするでしょうか?主に銀行が気にするのは、先日お話した銀行の融資姿勢になります。では、融資姿勢が積極的なら、どんな物件にも誰にでも出すのでしょうか?答えはNOです。


銀行は、当然物件の詳細や、購入する人の個人または法人の属性も見てきます。それでは、銀行は物件のどのような所を見てきますでしょうか。?


まずは、物件の所在地です。何県にあるか、駅から徒歩何分かなどです。また、銀行は物件の概要を見てきます。RC造のような鉄筋コンクリート、S造のような鉄骨造、木造などです。物件の種類によって、耐用年数が異なります。RCだと47年、S造だと34年、木造だと22年です。一般的に銀行は、これらの耐用年数を気にして、融資期間を決めます。最近一部の銀行では、耐用年数は気にせず、木造でも60年-築年数で融資を決める所もありますが、それは例外です。


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また、そのほかにも物件の概要で、その物件がレジデンス(住居系)の物件かそれともビル(店舗)系の物件かも確認します。レジデンスの中に一部店舗が含まれているかも確認します。住居系なら一度住むと長くなるし、そこまで入居募集が難しくないので、一般的なサラリーマン大家さんが借りるのは容易な物件になりますが、一部店舗が含まれたり、商業ビルなんかになりますと、極端に銀行は嫌い、融資難易度が上がります。


また、銀行は、レジデンスの物件を購入しようとしても、簡単には貸してくれません。銀行はその物件の入居率を見ます。入居率が100%の物件ですと問題はないのですが、入居率が極端に低い物件になると、銀行は融資を嫌います。


銀行の融資 個人属性


銀行は上記に書いたように、物件の概要を見ます。(本当はもっと細かいところもありますが、今回は省きます。)


また、銀行は物件の概要以上に確認するのは、個人属性になります。最近ではサラリーマン大家さんが多くなっており、本来なら物件概要がとても良ければある程度の人ならば、誰でも貸せると思うのですが、物件概要がぴか一でも貸さないのが銀行になります。いわゆる個人属性とは、その人の年収、資産、勤続年数、役職、どこの会社に勤めているか、個人事業主なのか等々です。


この中で一番重要なのは、どの会社かです。公務員が一番属性が高く、その次に仕業といわれる、弁護士や公認会計士などです。その次に一部上場企業のサラリーマンになります。次に重要なのは、年収です。ちなみに、資産も重要になりますが、年収の次になります。資産が10億位あれば別ですが、1億位だと大したことありません。


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銀行の融資 金利 年数


銀行は、物件概要と個人属性を考慮して、まずは融資の決定を行い、問題なければ、融資の金利と年数を決めていきます。キャッシュフローで一番重要なのは、融資年数になります。近年のキャッシュフロー重視経営に基づくと、融資年数>金利になります。


これらは、よくある住宅ローンのシミュレーションなどで、計算してみると、返済額がわかると思いますので、一度計算してみるといいかもしれません。


物件の利回り


また、物件の利回りも当然重要になります。利回りは、家賃収入/購入金額*100=利回りになります。(すいません、当然ご存知だと思いますが念のため)当然利回りが高いものがよいのですが、利回りが高い物件は、それなりの理由があります。


利回りが高い物件は、融資が出づらい物件です。融資が出づらい物件は、例えば、再建築不可、商業ビル、耐用年数越えの物件なのです。また、空室が多い物件も利回りが高い物件になります。


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まとめ


このようにキャッシュフローは、物件の利回り、月ごとの融資返済額によって変わります。インカムゲインキャッシュフロー経営になりますので、利回りを最大化、月ごとの融資返済額を最小化、また、必要経費を最小化することで、キャッシュフローを最大化できることになります。


しかし、これだけ書くと、月ごとの融資返済額を減らすようにすれば、良いという思いになるかもしれません、また、利回りが高ければよいということになるかもしれません。しかし、これだけでは、簡単に収まらないのが、不動産投資の奥の深さです。


次回は、もう少し深堀してお伝えします。
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