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不動産投資の今後と不動産融資動向 株式市場動向のまとめ

不動産投資の今後と不動産融資動向


近年不動産投資が流行っています。


サラリーマン投資家が近年の世知がない世の中に不安を持ち、自分の身は自分で守るために不動産投資に参入。若しくは、インカムゲイン目当てやキャピタルゲイン目当てに不動産投資に参入する方が大勢います。


近年その影響を受けて不動産価格が高騰しています。不動産投資と言っても、RC造、S造、木造のレジデンス投資。コンテナ、バイクボックス、トランクルームや通常の車の駐車場、高層ビルの最上階を購入しての節税目的等いろいろあります。


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それでは、近年の不動産価格の高騰を受ける中で、不動産投資をすることが、儲かるのでしょうか?私の答えはある一定の投資なら儲かるとみています。ただし、儲からない不動産投資もたくさんあります。それでは、儲かる不動産投資とはどういうものでしょうか?


不動産投資の今後


不動産価格は、何に影響するのでしょうか?


一言でいうと不動産価格は融資に依存します。そうです。銀行融資です。不動産価格は安くても数百万円(もっと安いボロもありますが、一般的にはこのような価格です。)しますので、融資なしでは買いにくい状況です。融資がこれ以上伸びると考えるのであれば、不動産を購入しキャピタルゲインを狙います。


それでは、融資は何に依存するのでしょうか。銀行やそれぞれの銀行の支店の融資姿勢にもよりますが一般的には金融庁の意向が大きいと思います。現状のような、不動産価格高騰局面では、1990年代のバブルを彷彿させ、バブルの引き金にならないよう、金融庁は銀行に対して融資の制限をかけるような事があると思います。


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また、不動産価格は融資に大きく依存しますが、他にも依存するものがあります。それは株価です。一般的には、日経平均のような株価は日経225というように225銘柄平均の株価になっています。詳細を話すと単純な平均ではなく加重平均のようになっており、ある一部の銘柄に依存性が偏っているのですが・・・それはおいておいて。また、他にもTOPIXといって、東証一部全体の平均株価があります。一般的にはこれらが上がると日本株が上がるようなイメージになっております。


では日経平均TOPIXが上がるとなぜ不動産価格が上がるのでしょうか。日経平均の他にも、マザーズやJQSDAQのような小型株市場が日本にはあります。日経平均TOPIXですと、上がっても日経平均は8000円から昨今では21000円程。で3倍にも満たないです。


しかし、個人が好きな株価は日経平均TOPIXのような大型株ではなく、小型株中心です。小型株は時価総額が低く、大型株と同一金額を購入すると、下手をすれば、個人の資金量だけで、相場を動かしてしまうほどの上昇や下落になることはよくあることです。


小型株にはパワーがあり、上がりだすと需給がよくなり、上がり続ける要素があり、2,3倍どころか、10倍株もよく出てきます。


大型株が上がると大型株で儲かった個人が、小型株にシフトしてその需給を押し上げるような状態が発生します。先ほど申したように、小型株は大型株の資金量で個人の資金量で相場を押し上げるような状態が発生しますので、大型株が上がる相場ですと、通常なら、次は小型株に資金が循環して、循環物色が始まり、相場全体に良い雰囲気が現れ、全体相場となります。(それでも業績がダメな会社や、怪しい会社は上がらないことが多々ありますが・・・)


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小型株依存性


では、小型株が上がると、不動産価格が上がるのはもうお分かりですよね。そうです、現金で買う人が増えるからです。また、株が上がるのは現状のように日本銀行が、低金利やマイナス金利政策をとっていて、銀行にお金を預けても増えないので株に資金を流入する、国債が低金利なので、株を購入するなど、金利が低金利状態になると、株を購入する人も増えます。ですので、株は政府や日銀の政策によるところも大きいです。


もちろん、不動産も低金利政策や、政府(金融庁)の動向によるところも大きい所がありますので、低金利でお金を借りやすく、キャッシュフローが生まれやすい状態になると、不動産を買いたがる人が増えるのです。


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まとめ


このように不動産価格は、銀行の貸し出しに依存するものや株価に依存するものがあります。


それでは、キャピタルゲインは今後、儲かるのでしょうか?答えは・・・・わかりません。ただ、私が最近思ってい事は、2016年の中盤は儲からないと思っていました。今は中立です。日本の先行きを考えれば儲かるわけないじゃん。と考えますが、今ご存知のようにアメリカ株は上がっています。NYDOWは2万ドルを突破しています。


基本アメリカが上がれば、外国人はより、アメリカのPERよりも割安な日本株を買いにるような好循環が生まれます。それでは、アメリカ株は今後も上がるのでしょうか?私は上がると思います。正直経済状況はわかりません。しかし、アメリカ株は史上最高値を超えています。株は上がれば、上がる理由が後からついてきます。だから、上がるのです。理由はないです。上がっているから、今後も上がるのです。もちろん永遠に上がるわけではないですが、少なくとも1,2年は上がるはずです。さらなる年単位だとトランプさんが何をやらかすかはわからないです。


ということで、筆者は、キャピタルゲインに関しては少なくとも1年は上がる可能性があるという結論です。しかし、融資状況が余り芳しくないので、どうなるかな~。 


次回はインカムゲインについて考えてみたいと思います。


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